Bij loodgieterskosten in een huurwoning betaalt de verhuurder voor groot onderhoud zoals vervanging van leidingen, reparatie van de CV-ketel en structurele lekkages. De huurder betaalt voor klein dagelijks onderhoud zoals verstoppingen door verkeerd gebruik, kalkaanslag bij kranen en kleine reparaties aan toiletbril of douchekop. Het Nederlandse huurrecht maakt dit onderscheid tussen klein en groot onderhoud, waarbij de hoofdregel is: veroudering en slijtage voor de verhuurder, dagelijks gebruik voor de huurder.
Wat zijn de basisregels voor reparaties in een huurwoning?
Het Nederlandse huurrecht verdeelt onderhoudsverantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder volgens duidelijke richtlijnen. De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud en structurele gebreken, terwijl de huurder het klein dagelijks onderhoud voor zijn rekening neemt.
Groot onderhoud omvat alle werkzaamheden die te maken hebben met de constructie en hoofdinstallaties van de woning. Denk aan het vervangen van de CV-ketel, reparaties aan het dak, vernieuwing van de elektrische bedrading of het vervangen van hoofdleidingen. Deze kosten komen altijd voor rekening van de verhuurder, ongeacht hoe lang je al huurt.
Klein dagelijks onderhoud bestaat uit kleine reparaties en werkzaamheden die voortkomen uit normaal gebruik. Voorbeelden zijn het vervangen van doucheslangen, het ontstoppen van afvoeren bij normaal gebruik, het smeren van scharnieren en het vervangen van kraanleertjes. Als huurder ben je hier zelf verantwoordelijk voor.
Het Besluit kleine herstellingen geeft een uitgebreide lijst van werkzaamheden die onder klein onderhoud vallen. Deze lijst is wettelijk vastgelegd en kan niet zomaar door de verhuurder worden uitgebreid in het huurcontract. Wel kunnen huurder en verhuurder onderling afspraken maken over een andere verdeling, maar deze mogen niet in het nadeel van de huurder zijn.
Wanneer moet de huurder de loodgieter betalen?
Als huurder betaal je de loodgieter wanneer het probleem ontstaat door jouw gebruik van de woning of wanneer het om klein dagelijks onderhoud gaat. Dit zijn situaties waarbij je zelf invloed hebt op het ontstaan of voorkomen van het probleem.
Verstopte afvoeren door verkeerd gebruik zijn het meest voorkomende voorbeeld. Heb je vet door de gootsteen gespoeld, haar in de doucheafvoer laten ophopen of verkeerde dingen door het toilet gespoeld? Dan zijn de kosten voor het ontstoppen voor jouw rekening. Ook als je regelmatig onderhoud had kunnen voorkomen dat de afvoer verstopt raakte.
Lekkende kranen door kalkaanslag vallen ook onder jouw verantwoordelijkheid. Door regelmatig te ontkalken voorkom je dat kraanleertjes vastzitten of dat de kraan gaat druppelen. Het vervangen van een kraanleertje of een complete kraankop is typisch klein onderhoud dat je zelf moet regelen en betalen.
Andere voorbeelden van loodgieterswerk voor rekening van de huurder zijn:
- Vervangen van de doucheslang of douchekop
- Repareren of vervangen van de toiletbril
- Vervangen van de vlotter in het toiletreservoir
- Ontstoppen van de wastafel bij normaal gebruik
- Vervangen van sifons onder wastafels
In welke gevallen betaalt de verhuurder de loodgieter?
De verhuurder is verantwoordelijk voor alle loodgieterswerkzaamheden die onder groot onderhoud vallen. Dit zijn meestal kostbare reparaties aan de hoofdinstallaties of werkzaamheden die ontstaan door ouderdom en slijtage van de woning.
Vervanging van leidingen is altijd voor rekening van de verhuurder. Of het nu gaat om waterleidingen, afvoerleidingen of gasleidingen, deze behoren tot de basisvoorzieningen van de woning. Als leidingen verouderd zijn, gaan lekken of niet meer voldoen aan de huidige normen, moet de verhuurder deze laten vervangen.
Reparaties aan de CV-ketel vallen volledig onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit geldt voor alle onderdelen van de verwarmingsinstallatie, inclusief radiatoren, leidingen en de thermostaat. Jaarlijks onderhoud van de CV-ketel is ook voor rekening van de verhuurder, tenzij hier andere afspraken over zijn gemaakt.
Structurele lekkages die niet door verkeerd gebruik ontstaan, moet de verhuurder laten repareren. Denk aan:
- Lekkages in de muur door kapotte leidingen
- Doorroesten van leidingen
- Lekkages bij aansluitpunten die verouderd zijn
- Problemen met de hoofdkraan of watermeter
- Gebreken aan inbouwkranen of thermostaatkranen
Ook sanitair dat aan vervanging toe is door ouderdom, zoals een gebarsten wastafel, versleten bad of kapotte douchebak, valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Dit zijn geen zaken die door normaal gebruik kapot gaan, maar door jarenlange slijtage.
Hoe werkt het met verstoppingen in de afvoer?
Bij verstoppingen hangt de betalingsverantwoordelijkheid sterk af van de oorzaak. De hoofdregel is simpel: verstoppingen door verkeerd gebruik betaalt de huurder, verstoppingen door gebreken aan het rioleringssysteem betaalt de verhuurder.
Verstoppingen door normaal gebruik kunnen soms een grijs gebied zijn. Als je normaal gebruik maakt van de afvoer maar deze toch verstopt raakt, ligt het aan de frequentie en de aard van de verstopping wie moet betalen. Een enkele keer per jaar een lichte verstopping valt meestal onder klein onderhoud voor de huurder. Regelmatig terugkerende verstoppingen zonder duidelijke oorzaak wijzen vaak op een structureel probleem.
Verkeerd gebruik is meestal duidelijk aan te tonen. De loodgieter kan vaak zien wat de verstopping veroorzaakt. Veelvoorkomende oorzaken van verkeerd gebruik zijn:
- Kattengrit of andere korrels door het toilet spoelen
- Frituurvet of ander vet door de gootsteen
- Sigarettenpeuken in het toilet
- Teveel toiletpapier of vochtige doekjes
- Etensresten in de gootsteen zonder zeef
Als de verstopping in de gemeenschappelijke riolering zit, bijvoorbeeld in de standleiding van een appartementencomplex, is dit altijd voor rekening van de verhuurder. Je kunt als individuele huurder niet verantwoordelijk worden gehouden voor verstoppingen in leidingen die je deelt met andere bewoners.
Wat als de oorzaak van het probleem onduidelijk is?
Wanneer niet direct duidelijk is wie verantwoordelijk is voor een loodgietersprobleem, is goede communicatie tussen huurder en verhuurder belangrijk. Begin met het probleem zo gedetailleerd mogelijk te beschrijven en documenteer alles met foto’s of video’s.
Een professionele loodgieter kan vaak helpen bij het vaststellen van de oorzaak. Vraag de loodgieter om een duidelijke diagnose op papier te zetten. In het rapport moet staan wat het probleem is, wat de waarschijnlijke oorzaak is en of het gaat om normaal gebruik, verkeerd gebruik of een gebrek aan de installatie.
Bij twijfel kun je het beste eerst overleggen met je verhuurder voordat je een loodgieter inschakelt. Leg het probleem voor en vraag wie volgens de verhuurder verantwoordelijk is. Maak hierover schriftelijke afspraken via e-mail of WhatsApp, zodat je later kunt terugvallen op deze communicatie.
Mocht je er samen niet uitkomen, dan kun je advies inwinnen bij:
- Het Juridisch Loket voor gratis juridisch advies
- De Huurcommissie bij geschillen over onderhoud
- Een rechtsbijstandverzekering als je die hebt
- De plaatselijke huurdersvereniging
Het is verstandig om altijd een second opinion te vragen als de eerste loodgieter geen duidelijke oorzaak kan aanwijzen. Verschillende loodgieters kunnen verschillende inzichten hebben, vooral bij complexere problemen.
Moet je eerst toestemming vragen voordat je een loodgieter belt?
Of je eerst toestemming moet vragen aan de verhuurder hangt af van de urgentie van de situatie en wie verantwoordelijk is voor de kosten. Bij noodsituaties mag je direct handelen, bij planbare reparaties moet je eerst overleggen.
Spoedeisende situaties waarbij je direct een loodgieter mag bellen zonder toestemming zijn:
- Een gesprongen waterleiding met veel wateroverlast
- Een gaslek (bel eerst de netbeheerder!)
- Complete verstopping van het toilet zonder alternatief
- Geen stromend water in de hele woning
- Rioolwater dat terugstroomt in de woning
In deze gevallen probeer je natuurlijk wel zo snel mogelijk contact op te nemen met de verhuurder, maar je hoeft niet te wachten op toestemming. De veiligheid en bewoonbaarheid van de woning gaan voor. Documenteer de noodsituatie wel goed met foto’s en bewaar alle bonnen.
Voor planbare reparaties die onder groot onderhoud vallen, moet je altijd eerst contact opnemen met de verhuurder. Deze is immers verantwoordelijk voor de kosten en wil mogelijk een eigen loodgieter sturen. Geef de verhuurder een redelijke termijn om te reageren, meestal wordt 8 tot 14 dagen als redelijk gezien.
Bij klein onderhoud dat voor jouw rekening komt, hoef je geen toestemming te vragen. Je mag zelf een loodgieter uitkiezen en de werkzaamheden laten uitvoeren. Informeer de verhuurder wel als de werkzaamheden impact kunnen hebben op de woning, bijvoorbeeld bij het vervangen van een kraan.
Wat staat er meestal in het huurcontract over onderhoud?
In de meeste huurcontracten staat een standaardbepaling over de verdeling van onderhoudsverantwoordelijkheden. Deze verwijst vaak naar het wettelijke Besluit kleine herstellingen en somt soms aanvullende afspraken op.
Controleer in je huurcontract vooral de volgende onderdelen:
- Het artikel over onderhoud en reparaties
- Eventuele bijlagen met onderhoudslijsten
- Afspraken over het melden van gebreken
- Termijnen waarbinnen de verhuurder moet reageren
- Specifieke afspraken over tuinonderhoud of gemeenschappelijke ruimtes
Let op afwijkende afspraken die in het nadeel van de huurder zijn. De wet beschermt huurders tegen onredelijke bepalingen. Een verhuurder mag bijvoorbeeld niet alle onderhoud bij de huurder neerleggen of de wettelijke lijst van klein onderhoud uitbreiden. Twijfel je over de rechtmatigheid van bepaalde afspraken? Win dan juridisch advies in.
Servicekosten kunnen ook relevant zijn voor onderhoud. Als je servicekosten betaalt, check dan waarvoor deze precies zijn. Soms zit klein onderhoud of zelfs bepaald groot onderhoud in de servicekosten inbegrepen. Dit moet dan wel duidelijk gespecificeerd zijn.
Bij het huren van een kantoorruimte in Amsterdam of elders kunnen de onderhoudsafspraken anders zijn dan bij woonruimte. Zakelijke huurcontracten bieden meer ruimte voor afwijkende afspraken, dus lees deze extra goed door.
Hoe voorkom je discussies over loodgieterskosten?
Het voorkomen van discussies begint bij duidelijke afspraken en goede documentatie. Maak bij de start van de huurperiode foto’s van alle sanitair en installaties, zodat je de beginsituatie hebt vastgelegd.
Houd een logboek bij van alle onderhoudswerkzaamheden en problemen. Noteer datum, probleem, ondernomen actie en eventuele kosten. Dit overzicht helpt bij het aantonen van goed huurderschap en kan discussies over de oorzaak van problemen voorkomen.
Communiceer altijd schriftelijk over onderhoudskwesties. Een WhatsApp-bericht of e-mail is voldoende, maar zorg dat je een bewijs hebt van wat er is afgesproken. Mondelinge afspraken leiden vaak tot misverstanden.
Tips voor huurders om problemen te voorkomen:
- Onderhoud sanitair regelmatig (ontkalken, schoonmaken)
- Gebruik afvoeren waarvoor ze bedoeld zijn
- Meld problemen direct aan de verhuurder
- Vraag bij twijfel vooraf om duidelijkheid
- Bewaar alle bonnen en rapporten
Voor verhuurders is het belangrijk om snel te reageren op meldingen en duidelijk te communiceren over verantwoordelijkheden. Een goede relatie met de huurder voorkomt veel discussies. Overweeg ook om periodiek preventief onderhoud uit te voeren aan installaties.
Het maken van een onderhoudsplan samen met je huurder of verhuurder kan veel onduidelijkheid wegnemen. Hierin leg je vast wie wat doet en wanneer. Dit is vooral handig bij het huren van kantoorruimte, waar vaak meer installaties aanwezig zijn.
Mocht je als huurder of verhuurder vragen hebben over onderhoudsverantwoordelijkheden of andere aspecten van het huren van werkruimte, neem dan gerust contact met ons op. We helpen je graag verder met praktisch advies over het optimaal gebruiken en onderhouden van je gehuurde ruimte.