Hoe bereken je de prijs per vierkante meter?

De prijs per vierkante meter bereken je door de totale huurprijs te delen door het aantal vierkante meters van de kantoorruimte. Deze berekening geeft je een helder vergelijkingspunt tussen verschillende kantoorpanden. Let wel op of je met bruto of netto vierkante meters rekent en welke kosten er zijn inbegrepen in de prijs. Voor een eerlijke vergelijking is het belangrijk om alle kostencomponenten mee te nemen in je berekening.

Wat is de prijs per vierkante meter eigenlijk?

De prijs per vierkante meter is de standaard meeteenheid in de vastgoedsector om kantoorruimte te waarderen en te vergelijken. Dit getal vertelt je hoeveel je betaalt voor elke vierkante meter vloeroppervlak die je huurt. Voor bedrijven is dit een belangrijke maatstaf omdat het direct inzicht geeft in de kostenefficiëntie van een locatie.

In de vastgoedsector wordt deze meeteenheid gebruikt om appels met appels te vergelijken. Een groot kantoor van 500 m² kan goedkoper lijken dan een kleiner kantoor van 200 m², maar de prijs per vierkante meter vertelt het echte verhaal. Zo kun je objectief bepalen welke ruimte de beste waarde biedt voor jouw budget.

Een belangrijk onderscheid dat vaak over het hoofd wordt gezien is het verschil tussen bruto en netto vloeroppervlak. Het bruto vloeroppervlak (BVO) omvat alle ruimte binnen de buitenmuren, inclusief gangen, toiletten en technische ruimtes. Het netto vloeroppervlak (NVO) betreft alleen de werkelijk bruikbare kantoorruimte. Dit verschil kan oplopen tot 15-20% van de totale oppervlakte, wat een aanzienlijke impact heeft op je effectieve kosten per werkplek.

Hoe bereken je de prijs per vierkante meter?

De basisformule voor het berekenen van de prijs per vierkante meter is verrassend simpel: deel de totale huurprijs door het aantal vierkante meters. Als je bijvoorbeeld een kantoor huurt voor €3.000 per maand met een oppervlakte van 150 m², dan is de prijs €20 per m² per maand.

Laten we dit met een concreet voorbeeld uitwerken. Stel, je bekijkt een kantoorruimte van 250 m² met een maandhuur van €4.500. De berekening wordt dan: €4.500 ÷ 250 m² = €18 per m² per maand. Om dit om te rekenen naar een jaarprijs, vermenigvuldig je met 12: €18 × 12 = €216 per m² per jaar.

Voor het correct toepassen van de formule zijn er enkele praktische tips die je helpen:

• Vraag altijd of de opgegeven prijs inclusief of exclusief BTW is
• Controleer of servicekosten zijn inbegrepen in de huurprijs
• Verifieer of je met bruto of netto vierkante meters rekent
• Zorg dat je appels met appels vergelijkt door alle prijzen om te rekenen naar dezelfde periode (maand of jaar)

Bij het vergelijken van verschillende aanbiedingen is het handig om een spreadsheet te maken waarin je alle berekeningen naast elkaar zet. Zo behoud je het overzicht en maak je geen rekenfouten.

Welke kosten zitten er in de prijs per vierkante meter?

De prijs per vierkante meter kan verschillende kostencomponenten bevatten, afhankelijk van het type huurovereenkomst. De kale huur vormt meestal de basis, maar daar komen vaak nog diverse posten bij. Het is belangrijk om precies te weten wat er wel en niet is inbegrepen om verrassingen achteraf te voorkomen.

De meest voorkomende kostencomponenten zijn:

• Kale huur: de basishuurprijs zonder extra diensten
• Servicekosten: onderhoud, schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, beveiliging
• Energiekosten: verwarming, koeling, elektriciteit
• Parkeerplaatsen: vaak apart geprijsd per plaats
• Gebruik gemeenschappelijke ruimtes: receptie, vergaderzalen, kantine
• Internet en telefonie: soms inbegrepen, soms apart

Het verschil tussen all-in prijzen en kale huurprijzen kan aanzienlijk zijn. Een all-in prijs lijkt op het eerste gezicht duurder, maar biedt wel zekerheid over je maandelijkse kosten. Bij een kale huurprijs komen er nog diverse posten bij, waardoor de totale kosten hoger kunnen uitvallen dan verwacht. Voor startups en kleine bedrijven bieden all-in prijzen vaak meer gemak en voorspelbaarheid.

Let vooral op de kleine lettertjes in het contract. Sommige verhuurders rekenen bijvoorbeeld een vast bedrag voor servicekosten, terwijl anderen werken met een voorschot en jaarlijkse afrekening. Dit laatste kan leiden tot onverwachte nabetalingen als de werkelijke kosten hoger uitvallen.

Wat is het verschil tussen bruto en netto vierkante meters?

Het bruto vloeroppervlak (BVO) omvat alle ruimte binnen de buitenmuren van een gebouw, terwijl het netto vloeroppervlak (NVO) alleen de werkelijk bruikbare kantoorruimte betreft. Dit verschil is belangrijk voor een eerlijke prijsvergelijking tussen verschillende kantoorpanden.

Een praktisch voorbeeld maakt dit duidelijk. Stel je huurt een kantoorverdieping met een BVO van 300 m². Hiervan gaat af:

• Centrale hal en gangen: 30 m²
• Toiletgroepen: 15 m²
• Technische ruimte en schachten: 10 m²
• Constructieve dynamicen (muren, kolommen): 20 m²

Je houdt dan een NVO over van 225 m², wat betekent dat je effectief 75% van het bruto oppervlak kunt gebruiken als kantoorruimte. Dit percentage, ook wel de efficiency ratio genoemd, verschilt sterk per gebouw en kan variëren tussen de 70% en 85%.

Voor het omrekenen tussen bruto en netto vierkante meters kun je deze vuistregels hanteren:

• Moderne kantoorgebouwen: NVO is ongeveer 80-85% van BVO
• Oudere gebouwen: NVO is ongeveer 70-75% van BVO
• Vraag altijd om een plattegrond met maatvoering
• Meet bij twijfel zelf na of laat dit doen door een professional

Hoeveel vierkante meter kantoorruimte heb je nodig?

De benodigde kantoorruimte hangt af van het aantal medewerkers, het type werk en de gewenste werkomgeving. Moderne richtlijnen voor kantoorruimte zijn de afgelopen jaren flink veranderd door de opkomst van flexwerken en activiteitgericht werken.

Voor het bepalen van de benodigde ruimte kun je deze moderne normen aanhouden:

• Traditionele werkplek: 10-12 m² per medewerker
• Flexwerkplek: 7-9 m² per medewerker
• Activiteitgericht werken: 6-8 m² per medewerker
• Vergaderruimte: 2-3 m² per persoon
• Gemeenschappelijke ruimtes: 20-30% van totale oppervlakte

Bij hybride werken, waarbij medewerkers deels thuis en deels op kantoor werken, kun je rekenen met een bezettingsgraad van 60-70%. Dit betekent dat je voor 10 medewerkers slechts 6-7 werkplekken nodig hebt. Vergeet niet om voldoende vergaderruimtes en informele overlegruimtes in te plannen, want bij hybride werken komt men vaak naar kantoor voor samenwerking.

Extra ruimtes die je moet meenemen in je berekening zijn de pantry of keuken, lockers voor persoonlijke spullen, een ontvangstruimte, en mogelijk een stilteruimte voor geconcentreerd werk. Ook de groeiplannen van je bedrijf spelen een rol: het is verstandig om rekening te houden met 10-20% extra ruimte voor toekomstige uitbreiding.

Waarom verschillen prijzen per vierkante meter zo veel?

De prijsverschillen in kantoorruimte worden bepaald door een combinatie van factoren. Locatie is vaak de belangrijkste prijsbepalende factor, maar ook het type gebouw, de aanwezige voorzieningen en de flexibiliteit van het contract spelen een grote rol.

De belangrijkste factoren die de prijs beïnvloeden zijn:

• Locatie: centrum versus rand van de stad, bereikbaarheid met OV
• Type gebouw: nieuwbouw, monumentaal pand, of standaard kantoorgebouw
• Voorzieningen: receptie, beveiliging, restaurant, fitnessruimte
• Energielabel: A-label gebouwen zijn duurder maar goedkoper in gebruik
• Flexibiliteit contract: korte termijn huur is per m² duurder
• Marktomstandigheden: vraag en aanbod in de regio

De prijsverschillen tussen steden zijn aanzienlijk. Kantoorruimte in Amsterdam, vooral in het centrum of op de Zuidas, is beduidend duurder dan in andere steden. Maar ook binnen steden zie je grote verschillen. Een kantoor aan een uitvalsweg is goedkoper dan een pand in het historische centrum, terwijl moderne bedrijventerreinen weer hun eigen prijsniveau hebben.

Als je op zoek bent naar kantoorruimte in de hoofdstad, moet je rekening houden met hogere prijzen dan het landelijk gemiddelde. De hoofdstad kent een krappe kantorenmarkt, vooral voor hoogwaardige locaties met goede bereikbaarheid. Flexibele kantoorconcepten kunnen hier een oplossing bieden omdat ze vaak efficiënter omgaan met de beschikbare ruimte.

Hoe vergelijk je verschillende kantoorruimtes eerlijk?

Voor een eerlijke vergelijking van kantoorruimtes is het belangrijk om verder te kijken dan alleen de prijs per vierkante meter. Een systematische aanpak met een checklist helpt je om alle relevante aspecten mee te nemen in je beslissing.

Deze praktische checklist helpt bij het vergelijken:

• Welke kosten zijn exact inbegrepen in de huurprijs?
• Wat is de minimale huurtermijn en opzegtermijn?
• Zijn er indexeringsclausules in het contract?
• Welke services zijn standaard en welke kosten extra?
• Hoe flexibel kun je op- of afschalen?
• Wat zijn de openingstijden van het gebouw?
• Hoeveel parkeerplaatsen zijn inbegrepen?

Voor het maken van een totaaloverzicht is het handig om een vergelijkingstabel te maken. Zet alle opties naast elkaar met niet alleen de kosten, maar ook scores voor locatie, voorzieningen en flexibiliteit. Geef elk aspect een weging op basis van wat voor jouw bedrijf belangrijk is.

Vergeet ook niet de verborgen kosten mee te nemen zoals verhuiskosten, inrichtingskosten en eventuele verbouwingen. Bij flexibele kantooroplossingen zijn deze kosten vaak lager omdat de ruimte al volledig is ingericht.

Wat zijn normale prijzen per vierkante meter in Nederland?

De prijzen voor kantoorruimte in Nederland variëren sterk per regio, type kantoor en de geboden voorzieningen. Het is belangrijk om te weten wat gangbare prijzen zijn in jouw zoekgebied om te beoordelen of een aanbieding redelijk is.

In grote lijnen kun je de volgende prijsverschillen verwachten tussen verschillende types kantoorruimte:

• Traditionele kantoren met lange termijn huur zijn meestal het voordeligst per vierkante meter
• Flexibele werkplekken zitten qua prijs in het middensegment
• Coworking spaces zijn per vierkante meter het duurst, maar bieden maximale flexibiliteit
• Serviced offices zitten tussen flexibele werkplekken en coworking in

De regio speelt een belangrijke rol in de prijsvorming. De Randstad kent hogere prijzen dan andere delen van Nederland, waarbij Amsterdam en Utrecht koplopers zijn. In de grote steden betaal je niet alleen voor de vierkante meters, maar ook voor de bereikbaarheid, het netwerk en de uitstraling van de locatie.

Voor bedrijven die flexibiliteit belangrijker vinden dan de laagste prijs per vierkante meter, bieden moderne kantoorconcepten interessante mogelijkheden. Je betaalt weliswaar meer per vierkante meter, maar je hebt geen lange termijn verplichtingen en alle faciliteiten zijn inbegrepen. Dit kan vooral voor groeiende bedrijven of projectteams een slimme keuze zijn.

Kun je onderhandelen over de prijs per vierkante meter?

Onderhandelen over de huurprijs is zeker mogelijk, maar het succes hangt af van verschillende factoren. De staat van de kantorenmarkt, de periode dat een ruimte al leegstaat en je onderhandelingspositie als huurder spelen allemaal een rol.

Er is vooral ruimte voor onderhandeling wanneer:

• De ruimte al langere tijd leegstaat
• Je een langere huurperiode wilt aangaan
• Je een grotere oppervlakte huurt
• De markt ruim is (veel aanbod, weinig vraag)
• Je snel kunt beslissen en tekenen

Naast de kale huurprijs zijn er ook andere aspecten waarover je kunt onderhandelen. Denk aan een huurvrije periode bij aanvang, een bijdrage in de inrichtingskosten, extra parkeerplaatsen zonder meerprijs, of flexibelere opzegvoorwaarden. Soms kun je meer bereiken door op deze punten in te zetten dan op de prijs per vierkante meter zelf.

Voor een goede voorbereiding op de onderhandeling is het slim om:

• Marktonderzoek te doen naar vergelijkbare panden
• Je maximale budget vooraf vast te stellen
• Meerdere opties achter de hand te hebben
• Een makelaar in te schakelen die de lokale markt kent
• Creatief te denken over win-win oplossingen

Alternatieve manieren om kosten te besparen zijn het delen van faciliteiten met andere huurders, het kiezen voor een iets minder centrale locatie, of het accepteren van een ruimte die nog aangepast moet worden. Ook het timing van je zoektocht kan verschil maken: aan het einde van een kwartaal zijn verhuurders vaak flexibeler om hun targets te halen.

Conclusie: zo maak je de beste keuze voor jouw kantoorruimte

Het berekenen van de prijs per vierkante meter is de basis voor het vergelijken van kantoorruimtes, maar het is slechts één aspect van het totaalplaatje. Door de totale huurprijs te delen door het aantal vierkante meters krijg je een vergelijkbaar getal, maar let altijd op wat er precies is inbegrepen en of je met bruto of netto meters rekent.

De belangrijkste punten om te onthouden zijn:

• Bereken altijd de all-in prijs per vierkante meter voor eerlijke vergelijking
• Houd rekening met het verschil tussen bruto en netto vloeroppervlak
• Bepaal je ruimtebehoefte op basis van moderne normen en je werkwijze
• Weeg alle factoren mee, niet alleen de prijs
• Onderhandel slim door verder te kijken dan alleen de huurprijs

Voor bedrijven die op zoek zijn naar transparant geprijsde, flexibele kantooroplossingen waarbij alle kosten duidelijk zijn, bieden wij bij Co-Office uitkomst. Onze all-inclusive prijzen per vierkante meter geven je direct inzicht in je maandelijkse kosten, zonder verborgen verrassingen. Wil je meer weten over onze flexibele kantoorruimtes en hoe wij omgaan met prijzen per vierkante meter? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek. Voor meer informatie over het huurproces kun je ook onze complete gids voor kantoorruimte huren raadplegen.