Ja, je kunt een pand van je eigen BV huren. Dit is een volledig legale constructie waarbij je als privépersoon een huurovereenkomst aangaat met je eigen BV als verhuurder. De belangrijkste voorwaarde is dat alle afspraken zakelijk en marktconform zijn, wat betekent dat de huurprijs vergelijkbaar moet zijn met wat andere huurders voor een soortgelijk pand zouden betalen. Deze scheiding tussen jou als natuurlijk persoon en je BV als rechtspersoon maakt deze constructie mogelijk en biedt verschillende financiële voordelen.
Wat betekent het om een pand van je eigen BV te huren?
Het huren van een pand van je eigen BV betekent dat je als ondernemer in privé een huurcontract afsluit met de BV waarvan je (groot)aandeelhouder bent. Je draagt dan twee petten: als huurder ben je een natuurlijk persoon, als verhuurder treedt je BV op als rechtspersoon. Deze juridische scheiding is fundamenteel voor het Nederlandse rechtssysteem.
De BV is een zelfstandige juridische entiteit met eigen rechten en plichten. Dit betekent dat de BV eigenaar kan zijn van vastgoed en dit kan verhuren, ook aan haar eigen directeur-grootaandeelhouder. Je betaalt als privépersoon huur aan de BV, die deze huurinkomsten vervolgens als omzet boekt. Deze constructie is niet alleen mogelijk maar ook heel gebruikelijk in Nederland.
Het belangrijkste uitgangspunt is dat alle transacties tussen jou en je BV op zakelijke basis plaatsvinden. Dit betekent dat je dezelfde voorwaarden moet hanteren als wanneer je het pand aan een willekeurige derde zou verhuren. De Belastingdienst kijkt hier nauwlettend naar om te voorkomen dat ondernemers deze constructie misbruiken voor belastingvoordelen.
Mag je zomaar een pand van je eigen BV huren?
Je mag inderdaad een pand van je eigen BV huren, maar niet “zomaar”. Er gelden strikte voorwaarden waaraan je moet voldoen. De belangrijkste eis is dat alles zakelijk en marktconform gebeurt. Dit betekent dat de huurprijs, de huurvoorwaarden en alle andere afspraken vergelijkbaar moeten zijn met wat gebruikelijk is in de markt.
De Belastingdienst hanteert de zakelijkheidstoets om te beoordelen of de constructie acceptabel is. Ze kijken naar:
- Of de huurprijs marktconform is
- Of er een schriftelijk huurcontract is opgesteld
- Of de huur daadwerkelijk wordt betaald
- Of alle afspraken zakelijk zijn vastgelegd
- Of de administratie correct wordt bijgehouden
Daarnaast moet je rekening houden met fiscale transparantie. Dit betekent dat je open en eerlijk moet zijn over de constructie in je belastingaangifte. Zowel in je privéaangifte als in de aangifte vennootschapsbelasting moet je de huurrelatie correct verwerken.
Welke voordelen heeft het huren van een pand van je BV?
Het huren van een pand van je BV biedt verschillende voordelen voor ondernemers. Het belangrijkste voordeel is de mogelijkheid tot vermogensopbouw binnen de BV. Door huur te betalen aan je BV, bouw je vermogen op in de vennootschap waar mogelijk een lager belastingtarief geldt dan in privé.
Een ander belangrijk voordeel is de flexibiliteit in gebruik. Als huurder kun je relatief eenvoudig de huurovereenkomst aanpassen of beëindigen wanneer je bedrijfssituatie verandert. Dit is vooral handig als je bijvoorbeeld wilt verhuizen of als je meer informatie zoekt over het huren van kantoorruimte op een andere locatie.
De risicospreiding tussen privé en zakelijk vermogen is ook een belangrijk pluspunt. Het vastgoed blijft eigendom van de BV, waardoor je privévermogen beschermd is tegen zakelijke risico’s. Bovendien kun je bij een correcte structurering profiteren van belastingvoordelen, zoals aftrek van onderhoudskosten en afschrijvingen binnen de BV.
Wat zijn de fiscale regels bij verhuur door je eigen BV?
De fiscale regels bij verhuur door je eigen BV zijn complex maar belangrijk om correct toe te passen. Voor de BV gelden de huurinkomsten als belastbare omzet waarover vennootschapsbelasting moet worden betaald. De BV kan echter ook kosten aftrekken zoals onderhoud, afschrijvingen en financieringskosten.
Voor jou als huurder in privé zijn de huurkosten niet aftrekbaar, tenzij je een deel van het pand zakelijk gebruikt. In dat geval kun je een proportioneel deel van de huur als zakelijke kosten opvoeren. De zakelijkheidstoets speelt hier een centrale rol: alle voorwaarden moeten marktconform zijn.
Belangrijke fiscale aspecten om rekening mee te houden:
- Marktconforme huurprijs is verplicht
- BTW-vrijstelling geldt meestal voor verhuur van onroerend goed
- Vennootschapsbelasting over de netto huurinkomsten in de BV
- Geen aftrek van huurkosten in privé (tenzij zakelijk gebruik)
- Documentatie moet op orde zijn voor de Belastingdienst
Hoe bepaal je een marktconforme huurprijs?
Het bepalen van een marktconforme huurprijs is essentieel voor de zakelijkheid van de constructie. Begin met het verzamelen van vergelijkingsmateriaal van soortgelijke panden in dezelfde omgeving. Kijk naar factoren zoals locatie, grootte, staat van onderhoud en voorzieningen.
Een professionele taxateur inschakelen is vaak de beste aanpak. Een taxateur kan een objectief oordeel geven over de marktwaarde van de huur. Dit taxatierapport dient als onderbouwing voor de Belastingdienst en voorkomt discussies achteraf. De kosten voor een taxatie wegen meestal op tegen de zekerheid die het biedt.
Online platforms en makelaarswebsites bieden ook waardevolle informatie over huurprijzen in de omgeving. Documenteer je onderzoek goed door screenshots te maken en advertenties te bewaren. Deze documentatie kun je gebruiken als de Belastingdienst vragen stelt over de hoogte van de huurprijs.
Welke documenten heb je nodig voor deze constructie?
Voor een correcte uitvoering van de huurconstructie heb je verschillende documenten nodig. Het belangrijkste document is een formeel huurcontract tussen jou als privépersoon en de BV. Dit contract moet alle gebruikelijke bepalingen bevatten zoals huurprijs, looptijd, opzegtermijn en onderhoudsverplichtingen.
Essentiële documenten voor deze constructie:
- Schriftelijk huurcontract met alle voorwaarden
- Taxatierapport of marktonderzoek voor de huurprijs
- Bankafschriften waaruit de huurbetaling blijkt
- Notulen van de AVA waarin de verhuur wordt goedgekeurd
- Eventuele aanpassingen in de statuten van de BV
De administratieve vastlegging moet zowel in de BV-administratie als in je privéadministratie correct gebeuren. Bewaar alle documenten minimaal zeven jaar en zorg dat ze direct beschikbaar zijn bij vragen van de Belastingdienst. Een goede documentatie voorkomt problemen en discussies achteraf.
Wat zijn de risico’s van het huren van je eigen BV?
Het huren van je eigen BV brengt verschillende risico’s met zich mee die je moet kennen. Het grootste risico is een fiscale correctie wanneer de Belastingdienst oordeelt dat de voorwaarden niet marktconform zijn. Dit kan leiden tot naheffingen, boetes en het vervallen van belastingvoordelen.
De administratieve lasten vormen een ander aandachtspunt. Je moet twee administraties bijhouden en zorgen dat alle transacties correct worden verwerkt. Dit kost tijd en mogelijk extra kosten voor administratieve ondersteuning. De complexiteit neemt vooral toe wanneer je het pand later wilt verkopen of de constructie wilt beëindigen.
Ook voor hypotheekmogelijkheden kan de constructie gevolgen hebben. Banken kijken kritisch naar vastgoed in een BV en de financieringsmogelijkheden kunnen beperkter zijn. Daarnaast moet je rekening houden met de gevolgen voor je pensioenopbouw en vermogensplanning op lange termijn.
Wanneer is deze constructie interessant voor ondernemers?
De constructie is vooral interessant wanneer je het pand substantieel zakelijk gebruikt. Als je bijvoorbeeld meer dan 70% van het pand voor je onderneming gebruikt, kunnen de voordelen opwegen tegen de administratieve lasten. Ook bij vermogensplanning kan het interessant zijn om vastgoed in de BV onder te brengen.
Voor bedrijfsopvolging biedt deze constructie ook mogelijkheden. Het is eenvoudiger om aandelen over te dragen dan vastgoed, waardoor de opvolging flexibeler kan verlopen. Wanneer je behoefte hebt aan flexibiliteit in vastgoedgebruik, bijvoorbeeld omdat je bedrijf snel groeit of krimpt, biedt huren van je eigen BV meer mogelijkheden dan eigendom in privé.
De constructie is minder interessant voor kleine ondernemers met beperkt zakelijk gebruik van het pand. Ook wanneer je weinig vermogen in de BV hebt of wanneer de administratieve lasten niet opwegen tegen de voordelen, kun je beter kiezen voor een andere oplossing.
Hoe zit het met BTW bij verhuur aan jezelf?
Verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van BTW. Dit betekent dat je BV geen BTW hoeft te berekenen over de huur die je betaalt. Deze vrijstelling geldt automatisch en hoef je niet aan te vragen. Het nadeel is wel dat de BV geen BTW kan terugvorderen op kosten die verband houden met het verhuurde pand.
Er bestaat een mogelijkheid om te kiezen voor belaste verhuur, maar dit is alleen mogelijk bij zakelijk gebruik van het pand. Als je het pand voor meer dan 90% zakelijk gebruikt, kunnen jij en je BV gezamenlijk opteren voor BTW-belaste verhuur. Dit heeft als voordeel dat de BV BTW kan terugvorderen op onderhoudskosten en investeringen.
De administratieve verplichtingen bij BTW-belaste verhuur zijn uitgebreider. Je moet BTW-facturen opstellen, BTW-aangiftes indienen en de BTW-administratie bijhouden. Overleg met je boekhouder of belastingadviseur of BTW-belaste verhuur in jouw situatie voordelig is.
Wat gebeurt er als je de huur niet betaalt aan je BV?
Het niet betalen van huur aan je BV heeft serieuze gevolgen. De Belastingdienst kan dit interpreteren als een verkapte winstuitkering, waarover je inkomstenbelasting moet betalen. Bovendien ondermijn je hiermee de zakelijkheid van de hele constructie.
Als de huur structureel niet wordt betaald, kan de Belastingdienst de hele huurconstructie ter discussie stellen. Dit kan leiden tot een herkwalificatie waarbij alle fiscale voordelen teruggedraaid worden. Je krijgt dan mogelijk te maken met naheffingen over meerdere jaren plus boetes en rente.
Voor de BV ontstaat een vordering op jou als directeur-grootaandeelhouder. Deze vordering moet in de boeken worden opgenomen en kan gevolgen hebben voor de jaarrekening. Bij een te hoge vordering kunnen er vragen ontstaan over de continuïteit van de BV en je persoonlijke kredietwaardigheid.
Kun je ook een woning van je BV huren?
Het huren van een woning van je BV is mogelijk maar kent strengere regels dan bij bedrijfspanden. Voor de Belastingdienst geldt je eigen woning als privégebruik, waardoor er geen zakelijke aftrek mogelijk is. Je moet rekening houden met het eigenwoningforfait of een bijtelling privégebruik.
Als je een woning huurt van je BV die niet je hoofdverblijf is, gelden andere regels. Denk bijvoorbeeld aan een vakantiewoning of een tweede woning. De huur moet marktconform zijn en je kunt te maken krijgen met een bijtelling in box 1 voor het voordeel dat je geniet.
De administratieve eisen zijn bij woningen extra streng. Je moet kunnen aantonen dat de huurprijs marktconform is door vergelijkbaar woningaanbod te documenteren. Ook moet duidelijk zijn dat het geen constructie is om belasting te ontwijken. Laat je goed adviseren voordat je een woning van je BV gaat huren.
Belangrijke aandachtspunten bij het huren van je eigen BV
Bij het opzetten van een huurconstructie met je eigen BV zijn verschillende aandachtspunten van belang. Zorg altijd voor een marktconforme huurprijs en leg alle afspraken schriftelijk vast. De documentatie moet vanaf het begin op orde zijn om problemen met de Belastingdienst te voorkomen.
Praktische tips voor een succesvolle constructie:
- Schakel professioneel advies in van een belastingadviseur of accountant
- Laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren voor de onderbouwing
- Stel een volledig huurcontract op met alle gebruikelijke bepalingen
- Betaal de huur stipt elke maand via automatische incasso
- Houd de administratie in beide entiteiten correct bij
- Evalueer jaarlijks of de constructie nog voordelig is
Het huren van een pand van je eigen BV kan een slimme oplossing zijn voor ondernemers die flexibiliteit zoeken in hun vastgoedgebruik. Met de juiste aanpak en documentatie is het een volledig legale constructie die financiële voordelen kan opleveren. Wil je meer weten over de mogelijkheden voor jouw specifieke situatie? Neem dan contact met ons op voor persoonlijk advies over flexibele kantooroplossingen die bij je onderneming passen.